2555 'ธนารักษ์' ยืนราคาที่ดินเขตน้ำท่วมตามเดิม ไม่ปรับใหม่

กรมธนารักษ์ อุ้มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ปรับราคาประเมินที่ใหม่ในเขตพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วม หวั่นโครงการจัดสรรขายไม่ออก ทั้งๆ ที่เป็นพื้นที่อยู่อาศัยแหล่งใหม่ของคนกรุงเทพฯ “วิรุฬ” พร้อมดันลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนองกระตุ้นกำลังซื้ออีกรอบ

เมื่อวันที่ 19 ธ.ค.2554 นายวิรุฬ เตชะไพบูลย์ รมช.คลัง เปิดเผยว่า การประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ของกรมธนารักษ์ ในวันที่ 1 ม.ค. 2555 ซึ่งถือเป็นการปรับราคารอบใหญ่ทุกๆ 4 ปีนั้น กำลังประเมินว่า อาจจะไม่ปรับขึ้นราคาประเมินที่ดินในเขตหรือจังหวัดที่ถูกน้ำท่วม เพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ส่วนเขตหรือพื้นที่ที่ไม่ถูกน้ำท่วม จะมีการปรับราคาประเมินขึ้นตามความเจริญ สิ่งอำนวยความสะดวกหรือสิ่งแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป

“ปัญหาตอนนี้ คือ เราต้องการช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลังจากที่น้ำลดลงแล้ว เพราะหากมีการปรับราคาประเมินที่ดินขึ้นไปอีกรอบ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้าก็จะแพงขึ้นกว่าปีนี้ ทำให้ยอดขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่ดังกล่าวมีความยากลำบากมากขึ้น เนื่องจากเขตหรือพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมจะมีราคาแพงขึ้นไปในทิศทางเดียวกับราคาประเมินใหม่ จึงมีคำถามว่า คนจะซื้อที่อยู่อาศัยในบริเวณดังกล่าวหรือไม่ และราคาจะถูกลงหรือเท่าเดิม โดยประเมินว่าหากราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ปรับขึ้น โครงการเปิดจำหน่ายไปแล้ว น่าจะยังพอขายได้”

นายวิรุฬ กล่าวว่า ปกติราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ จะมีการปรับเปลี่ยนทุกปี ขึ้นอยู่กับความเจริญหรือสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนไป เช่น ถนนตัดใหม่ การเปิดเส้นทางรถไฟฟ้า หรือแหล่งท่องเที่ยวเป็นจุดๆ ไป แต่การปรับใหญ่จะเกิดขึ้นทุกๆ 4 ปี แต่เนื่องจากในปีนี้ เกิดภาวะน้ำท่วมในพื้นที่ของกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะฝั่งตะวันออกและตะวันตกของพื้นที่กรุงเทพฯ เช่น บางบัวทอง บางใหญ่ รังสิต และจังหวัดมีนบุรี เป็นต้น ซึ่งอนาคตอีก 4-5 ปีข้างหน้า จะเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ของคนกรุงเทพฯ หากราคาที่ดินแพงขึ้นตอนนี้ อาจจะทำให้กำลังซื้อลดลงได้ นอกจากนี้ ยังหารือกับกระทรวงมหาดไทยด้วยว่า จะออกมาตราลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนองจากปัจจุบันที่จัดเก็บอยู่ในอัตรา 2% ลงเหลือในอัตราที่ผ่อนปรน เพื่อช่วยเพิ่มกำลังซื้อให้แก่ประชาชน

ด้าน นายนริศ ชัยสูตร อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวว่า ราคาประเมินรอบใหม่ที่จะประกาศในวันที่ 1 ม.ค.2555นี้ จะไม่ปรับขึ้นทุกแปลงก็สามารถทำได้ โดยกรมธนารักษ์ จะประกาศราคาใหม่เฉพาะพื้นที่หรือเขตที่ไม่ถูกน้ำท่วม ส่วนพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมนั้น ก็ให้ยื่นราคาเดิม เพราะหน้าที่ของกรมธนารักษ์คือการเป็นผู้ประกาศราคาประเมินที่ดิน ไม่ใช่ผู้ปรับราคาที่ดิน แต่ที่ผ่านมา เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจเจริญขึ้น ถนนหนทางมีมากขึ้น ทำให้ราคาประเมินที่ประกาศใหม่เกือบ 100% มีราคาที่ดินสูงขึ้น แต่ก็มีเหมือนกัน เช่น ที่ดินตาบอด (ไม่มีทางเข้าหรือออก) ที่ก็ประกาศราคาลดลง แต่มีจำนวนน้อยมากๆ

“ได้สั่งให้เจ้าหน้าที่กรมธนารักษ์ลงพื้นที่สำรวจเขตหรือพื้นที่ถูกน้ำท่วมแล้ว คาดว่า ภายใน 1 เดือนจะรับทราบข้อมูลว่า มีพื้นที่ใดบางจะยังคงใช้อัตราเดิม แต่เนื่องจากธนารักษ์ต้องประกาศให้ทันวันที่ 1 ม.ค.2555 จึงจำเป็นต้องยึดตามแนวทางของรัฐบาลที่ประกาศว่า พื้นที่ที่เป็นเขตภัยพิบัติจากน้ำท่วมก็จะคงยื่นราคาเดิมไว้ หลังจากนั้นค่อยมาพิจารณาอีกครั้ง ส่วนในภาพรวมของราคาที่ดินใหม่ทั่วประเทศนั้น ยังคงมีอัตราเพิ่มขึ้นประมาณ 20% โดยเฉพาะในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ และจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต และสมุย เป็นต้น“

ที่มา: 'ธนารักษ์' ยืนราคาที่ดินเขตน้ำท่วมตามเดิม ไม่ปรับใหม่ ไทยรัฐออนไลน์ วันจ้ันทร์ที่ 19 ธันวาคม 2554
==================

น้ำท่วม 2554 ไม่กระเทือนราคาที่ดินกทม. แนวรถไฟฟ้าขยับ 50%

ธนารักษ์จ่อประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ 1 ม.ค.55 เผยราคาที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 20% ระบุอุดรธานี ราคาขยับสูงสุด 51% แซงหน้าภูเก็ต 49% ขณะที่ราคาประเมินตามแนวรถไฟฟ้าพุ่ง 50% พร้อมเผยวิกฤติน้ำท่วมไม่สะเทือนราคาประเมิน...

เมื่อวันที่ 15 ธ.ค. นายนริศ ชัยสูตร อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวว่า กรมธนารักษ์จะประกาศการประเมินราคาที่ดินรอบใหม่ในวันที่ 1 ม.ค.2555 โดยพบว่า ราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศปรับขึ้นจากการประเมินครั้งก่อน 20% ซึ่งถือเป็นระดับการปรับราคาขึ้นที่ไม่มากนัก สาเหตุจากราคาประเมินที่ดินในครั้งก่อน มีการปรับเพิ่มขึ้นเกือบถึงระดับสูงสุดแล้ว สำหรับจังหวัดที่มีราคาประเมินที่ดินปรับขึ้นสูงที่สุด ได้แก่ จังหวัดอุดรธานี ปรับขึ้น 51% จากราคาประเมินครั้งก่อน ซึ่งเป็นจังหวัดที่มีราคาประเมินที่ดินสูงแซงหน้าจังหวัดภูเก็ต ซึ่งอยู่ที่ 49% ขณะที่จังหวัดเชียงใหม่ ราคาประเมินที่ดินปรับสูงขึ้นจากครั้งก่อน 11% เชียงราย 4.3% พระนครศรีอยุธยา 10.6% ปทุมธานี 5% นนทบุรี 27% และลพบุรี 22% เป็นต้น

นอกจากนั้น ในส่วนพื้นที่กรุงเทพฯ พบว่ามีการปรับราคาขึ้นประมาณ 17-20% โดยเฉพาะที่ดินในเขตสีลม ขณะที่ราคาที่ดินซึ่งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า ทั้งแนวรถไฟฟ้าเดิมที่มีอยู่และที่กำลังก่อสร้างใหม่ พบว่าราคาประเมินขยับขึ้นสูงถึง 50% จากราคาประเมินครั้งก่อน ทั้งนี้ ถึงแม้ว่าในหลายๆ พื้นที่ของไทย รวมถึงกรุงเทพฯ จะประสบกับปัญหาอุทกภัยครั้งใหญ่ก็ตาม แต่ปัญหาดังกล่าวก็ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการจัดทำประเมินราคาที่ดินแต่อย่างใด เนื่องจากราคาใหม่ที่จะประกาศออกมานั้น เป็นการประเมินราคาเอาไว้ก่อนหน้าที่จะเกิดปัญหาน้ำท่วม อีกทั้งเห็นว่ากรณีน้ำท่วมที่เกิดขึ้นถือเป็นวิกฤติที่ไม่ได้เกิดซ้ำซากทุกปี ดังนั้น หากจะพิจารณาว่าปัญหาน้ำท่วมจะกระทบกับราคาประเมินหรือไม่ ก็ต้องรอพิจารณาจากความต้องการซื้อและความต้องการขายในปีถัดไปก่อน

"กรมจะประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ แม้ว่าเกิดปัญหาน้ำท่วมรุนแรงในช่วงที่ผ่านมา แต่ก็ไม่ได้กระทบต่อการทำราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ เพราะเราดำเนินการประเมินเอาไว้ก่อนที่จะเกิดน้ำท่วมแล้ว และหากจะดูว่าน้ำท่วมกระทบต่อราคาหรือไม่ก็คงต้องรอดูจากดีมานและซัพพลายในปีถัดไป ส่วนที่เห็นว่าราคาประเมินรอบนี้ขยับขึ้นแค่ 20% ทั่วประเทศนั้น ก็ไม่เกี่ยวกับผลจากน้ำท่วม แต่เป็นเพราะราคาประเมินที่ดินในช่วงที่ผ่านมามีการปรับตัวเกือบจะถึงขีดสุดแล้ว”

ที่มา:น้ำท่วมไม่กระเทือนราคาที่ดินกทม. แนวรถไฟฟ้าขยับ 50% ไทยรัฐออนไลน์ 15 ธันวาคม 2554
------------------

ธอส.คาดน้ำท่วมใหญ่ทำอสังหาฯทรุดยาวถึงปี55

ธอส. คาดหลังน้ำลดเจ้าของบ้านต้องใช้เงินไม่น้อยกว่า 1 แสนบาท ซ่อมแซมบ้าน ส่วนทาวน์เฮาส์อาจมีค่าใช้จ่ายไม่กี่หมื่นบาทถึงหลายหมื่นบาท คาดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทรุดยาวถึงปีหน้า

เมื่อวันที่ 23 พ.ย.2554 นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า หลังภาวะน้ำท่วมสิ้นสุดลงแล้ว จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเฉพาะในโครงการบ้านจัดสรรที่ได้รับความเสียหายน่าจะอยู่ที่ประมาณ 170,000 หน่วย ทั้งนี้ ในการประเมินได้คำนึงแล้วว่า มีโครงการบ้านจัดสรรหลายโครงการที่ถูกน้ำท่วมเพียงบางส่วน และบางโครงการได้รับความเสียหายเพียงภายนอกบ้าน จึงประเมินเฉพาะหน่วยที่เสียหายจริง และไม่ได้นับจากหน่วยในผังโครงการทั้งหมดที่อยู่ในเขตน้ำท่วม

“จำนวนหน่วยดังกล่าวยังไม่ได้นับรวมหน่วยบ้านนอกโครงการจัดสรร หรือบ้านที่ประชาชนสร้างเอง หรือบ้านเช่า ซึ่งมีจำนวนอีกหลายแสนหน่วยโดยเฉพาะในพื้นที่ใกล้นิคมอุตสาหกรรมและสถาบันการศึกษา ซึ่งหากรวมกันทั้งหมดแล้วจะมีจำนวนสูงถึงประมาณ 1 ล้านหน่วยใน 7 จังหวัดดังกล่าว คือ กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม สมุทรปราการ สมุทรสาคร และพระนครศรีอยุธยา”

นายสัมมา กล่าวต่อว่า แม้ขอบเขตพื้นที่น้ำท่วมน่าจะไม่ขยายวงไปกว่านี้มากนัก แต่มีโครงการบ้านจัดสรรหลายโครงการในพื้นที่ซึ่งถูกน้ำท่วมหนักไปแล้วนั้น ยังต้องใช้ระยะเวลาในการระบายน้ำและต้องเผชิญภาวะน้ำท่วมต่อไปอีกหลายสัปดาห์ เมื่อระยะเวลาที่อสังหาริมทรัพย์จมอยู่ในน้ำนานขึ้น ขอบเขตความเสียหายที่เกิดขึ้นกับตัวอสังหาริมทรัพย์ก็มีมากขึ้นและต้องใช้เวลาในการฟื้นฟูนานขึ้น ดังนั้น บ้านจัดสรรที่มีระดับน้ำท่วมสูงมาก และจมน้ำนานมากถึงสองเดือนอาจต้องใช้เวลาฟื้นฟูซ่อมแซมนานนับเดือนเจ้าของจึงจะสามารถกลับเข้าไปอยู่อาศัยได้ตามเดิม หรือหมายความว่าต้องใช้เวลาข้ามไปถึงต้นปี

ส่วนกระบวนการฟื้นฟู มีทั้งการทำความสะอาด ฆ่าเชื้อโรคเชื้อรา การซ่อมแซมหรือซื้อหาประตู หน้าต่าง เครื่องปั๊มน้ำ เครื่องปรับอากาศ ตู้เย็น เฟอร์นิเจอร์ วัสดุปูพื้น วัสดุปูผนัง เครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องใช้จำเป็นประจำบ้าน สีทาบ้าน ฯลฯ ซึ่งสำหรับบ้านจัดสรรที่เป็นบ้านเดี่ยวและถูกน้ำท่วมระดับหัวเข่าขึ้นไปน่าจะมีค่าใช้จ่ายในหลักประมาณ 100,000 บาทขึ้นไป และสำหรับบ้านประเภททาวน์เฮาส์อาจมีค่าใช้จ่ายในไม่กี่หมื่นบาทถึงหลายหมื่นบาท เหล่านี้รวมกันจะทำให้ผู้บริโภคมีภาระค่าใช้จ่ายมาก ทำให้ระดับความสามารถในการซื้อหาหรือผ่อนชำระค่าที่อยู่อาศัยใหม่ลดน้อยลง ตลาดบ้านจะอยู่ในภาวะซบเซาไปตลอดจนถึงสิ้นไตรมาสแรกปีหน้าเป็นอย่างน้อย

สำหรับผู้บริโภคซึ่งได้วางเงินดาวน์หรือได้เริ่มต้นผ่อนชำระไปไม่นาน และบ้านที่วางเงินดาวน์หรือซื้อแล้วได้รับความเสียหายคิดเป็นมูลค่าสูงกว่า จำนวนเงินดาวน์หรือเงินที่ผ่อนชำระไปแล้วมาก ย่อมมีโอกาสสูงที่จะทิ้งดาวน์หรือไม่ผ่อนต่อ แต่หากประมาณมูลค่าความเสียหายไม่สูงเท่าเงินดาวน์หรือเงินกู้ที่ผ่อนชำระไป แล้วผู้บริโภคน่าจะเลือกที่จะซ่อมแซมบ้านและอยู่อาศัยต่อไป

นายสัมมา กล่าวอีกว่า ในฟากผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยนั้น มีผู้ประกอบการหลายรายที่ได้ประกาศเลื่อนการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยออกไป จากแผนงานเดิมที่จะเปิดในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ไปเป็นการเปิดในปีหน้าแทน โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ที่โดยปกติจะมีการเปิดโครงการจำนวนมากในปริมณฑล โดยในรอบตั้งแต่วันที่ 1 ต.ค.ถึงวันที่ 20 พ.ย.54 มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลน้อยมาก กล่าวคือ มีหน่วยบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่เพียงประมาณ 3,000 หน่วยจากประมาณ 20 โครงการ และมีหน่วยห้องชุดเปิดชายใหม่เพียงประมาณ 6,000 หน่วยจากอาคารชุดประมาณ 17 โครงการ และเมื่อรวมตั้งแต่ต้นปี 2554 เป็นต้นมา หรือประมาณ 10 เดือนครึ่ง มีหน่วยโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ประมาณ 37,000 หน่วย และหน่วยห้องชุดประมาณ 40,000 หน่วย หรือรวมกันประมาณ 77,000 หน่วย ในขณะที่ปี 2553 ทั้งปีมีหน่วยบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่รวมประมาณ 54,000 หน่วย และหน่วยห้องชุดเปิดขายใหม่รวมประมาณ 66,000 หน่วย หรือรวมกันประมาณ 120,000 หน่วย

นายสัมมา กล่าวด้วยว่า ผลจากอุทกภัยครั้งใหญ่และแนวโน้มการชะลอตัวของการซื้อขายและการโอน กรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทำให้คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน ของธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศเลื่อนการบังคับใช้เกณฑ์ LTV หรือการควบคุมสัดส่วนวงเงินกู้ต่อราคาบ้านสำหรับบ้านจัดสรร ซึ่งเดิมกำหนดให้บังคับใช้ร้อยละ 95 ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 นั้น ขยายไปบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2556 แทน หรือเลื่อนออกไปอีกหนึ่งปี ซึ่งถือเป็นแนวทางที่อะลุ่มอล่วยต่อทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการโดยรวม และเป็นการดำเนินการที่เหมาะสมต่อสภาพตลาด

“อุทกภัยครั้งใหญ่ทำให้ ผู้บริโภค ผู้ประกอบการ และสถาบันการเงิน มองหาการประกันภัยน้ำท่วมเพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยง แต่ตราบใดที่ประเทศไทยยังไม่มีแผนแม่บท หรือ Master Plan ในการบริหารจัดการเพื่อรับมือภาวะน้ำท่วมในอนาคต บริษัทประกันทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศจะยังไม่กล้ารับประกันภัยน้ำท่วม (Flood Insurance) หรือหากรับประกันก็จะมีอัตราค่าเบี้ยประกันที่สูงมาก”

ที่มา: ธอส.คาดน้ำท่วมใหญ่ทำอสังหาฯทรุดยาวถึงปี55 ไทยรัฐออนไลน์ 23 พฤศจิกายน 2554