คิดค่าธรรมเนียมวันไหน

คิดค่าธรรมเนียมวันไหน

เรียน คุณพิสิษฐ์

ขอทราบว่าค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ดินที่ขอจดทะเบียนตามคำสั่งศาลที่พิพากษาให้คู่สัญญาอีกฝ่ายจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา จะคิดค่าธรรมเนียมตามอัตราที่กำหนดในวันที่ยื่นคำฟ้องต่อศาลแพ่งหรือในวันที่นำคำสั่งศาลมายื่นขอจดทะเบียน ผมเห็นว่าน่าจะคิดอัตราค่าธรรมเนียมในวันที่ยื่นฟ้องคดีต่อศาลแพ่งเพราะได้ยื่นขอจดทะเบียนมาก่อนแล้ว แต่คู่กรณีอีกฝ่ายไม่ยอมดำเนินการจนต้องฟ้องศาลดังกล่าว

ตอบ

เรื่องนี้มีคดีปกครองวินิจฉัยไว้และกระผมเคยนำลงในกฎหมายข้างตัวมานานแล้วครับ คุณสุพรคงเป็นแฟนรุ่นใหม่จึงขออนุญาตรีเทิร์นกันอีกครั้งเพราะเข้ากับบรรยากาศที่รัฐบาลท่านคุยว่าให้งดเว้นดอกเบี้ยสองปีสำหรับบ้านหลังแรก

เออ แล้วบ้านหลังแรกที่ยังผ่อนไม่หมดมาตั้งหลายปีแล้วนี่ขอถือโอกาสผสมโรงด้วยได้ไหมจ๊ะท่านรัฐมนตรี

น่าฉงฉานเหมือนกันนะ

คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ. ๒๘ / ๒๕๔๖ ผู้ฟ้องคดียื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในปี ๒๕๓๓ แต่ผู้ขายไม่ยอมโอนขายให้ ช่วงนั้นราคาที่ดินกำลังบูม เลยมีเหตุเปลี่ยนใจ

ผู้ฟ้องคดียื่นฟ้องผู้ขายเป็นจำเลยตามสัญญาพิพาท ศาลฎีกาพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ฟ้องคดี

ปี ๒๕๔๔ ผู้ฟ้องคดีนำคำพิพากษามาขอจดทะเบียนโอนที่ดินตามคำสั่งศาล

นี่ไงปัญหา เจ้าพนักงานที่ดินประเมินราคาทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจากบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ซึ่งประกาศใช้เมื่อปี ๒๕๔๓ ปีที่แล้วมาเรียกเก็บ

ส่วนผู้ฟ้องคดีเห็นว่าได้มาใช้สิทธิจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทมาตั้งแต่ ปี ๒๕๓๓ แต่ยังจดไม่ได้ก็เพราะต้องเป็นคดีความกันอยู่ ก็ต้องคิดตามอัตราค่าธรรมเนียมในปี ๒๕๓๓ ที่ได้มาใช้สิทธิจริง

หมายเหตุ ที่ต้องเถียงจนถึงต้องฟ้องศาลปกครอง เพราะราคาค่าธรรมเนียมปี ๒๕๔๓ สูงกว่าปี ๒๕๓๓ ตั้งเยอะ

ศาลปกครองสูงสุดวินิจฉัยว่า เจ้าพนักงานที่ดิน จะต้องเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามราคาประเมินที่ประกาศใช้ในขณะที่มีการจดทะเบียน คือตามประกาศของ ปี ๒๕๔๓

ไม่ใช่ตามประกาศในวันที่ผู้ฟ้องคดียื่นคำฟ้องต่อศาลยุติธรรม คือตามประกาศราคาประเมินในปี ๒๕๓๓

เพราะในขณะที่ยื่นฟ้อง สิทธิของผู้ฟ้องคดีเป็นเพียงผู้ทรงสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งเป็นบุคคลสิทธิระหว่างผู้ฟ้องคดีกับผู้จะขาย

ยังถือไม่ได้ว่าผู้ฟ้องคดีเป็นเจ้าของที่ดิน จนกว่าศาลจะมีคำพิพากษาชี้ขาดว่าผู้ใดมีสิทธิดีกว่ากัน

ฉะนั้นถ้าเจ้าพนักงานที่ดินปฏิเสธการจดทะเบียนโอนที่ดินตามคำสั่งศาลเพราะผู้ฟ้องคดีปฏิเสธไม่ยอมเสียค่าธรรมเนียมตามที่เรียกเก็บ จึงเป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมาย

สรุปความคือต้องจ่ายค่าธรรมเนียมตามอัตราในวันเวลาที่ยื่นคำขอจดทะเบียนครับผม

คุณปะการังถามมาความว่า ทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์กับเทศบาลท้องที่ ครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วขอต่อสัญญาท่านก็ขึ้นค่าเช่า ขึ้นเอา ๆ ชักทนไม่ไหว จะฟ้องต่อศาลปกครองได้ไหมเพราะท่านขึ้นค่าเช่ากันแบบตามใจฉัน ไม่ได้นึกถึงสัญญาที่ผูกพันปฏิบัติต่อกันมาแต่เดิม ขึ้นกันฝ่ายเดียว ไม่เป็นธรรมต่อประชาชนผู้เช่า

จะฟ้องร้องต่อศาลปกครองกันได้อย่างไรบ้าง

เห็นใจครับ ที่ต้องมีหน้าที่จ่ายตามที่ท่านเรียกร้องเอาอย่างเมามันแบบปฏิเสธกันไม่ได้

แบบนี้ต้องฟ้อง แต่ต้อง ฟ้องต่อศาลยุติธรรม นะครับ ไม่ใช่ศาลปกครอง ศาลปกครองสูงสุดมีคำวินิจฉัยในข้อเท็จจริงเช่นนี้ ตาม คำสั่งศาลปกครองสูงสุดที่ ๘๖๓ / ๒๕๕๐ ว่า

สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์มีวัตถุแห่งสัญญา คือ ให้ผู้ฟ้องคดีมีสิทธิได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารของเทศบาลผู้ถูกฟ้องคดี โดยผู้ฟ้องคดีจะชำระค่าเช่ารายเดือนเป็นการตอบแทน

สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ระหว่างผู้ฟ้องคดีกับเทศบาลจึงมีผลเท่ากับเทศบาลมุ่งผูกพันตนกับคู่สัญญาฝ่ายผู้ฟ้องคดีด้วยใจสมัครบน พื้นฐานแห่งความเสมอภาค

แม้ว่าสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ระหว่างผู้ฟ้องคดีกับเทศบาลผู้ถูกฟ้องคดีก็เป็น สัญญาทางแพ่ง มิได้มีลักษณะเป็นสัญญาทางปกครอง

ข้อพิพาทในคดีนี้ จึงไม่อยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลปกครอง

อีกเรื่อง บ่นกันมากเรื่องเรียนฟรีของรัฐบาล ทำไมมีแต่เสียงเซ็งแซ่ว่าฟรีซะที่ไหน มีค่าโน่นค่านี่จิปาถะ รวม ๆ แล้วหลักหมื่นอัพ

ตอบ อุตส่าห์ส่งอีเมลมาระบาย ก็ต้องตอบตามที่เขาว่ากันว่า ของฟรีไม่มีในโลกครับผม

พิสิษฐ์ พลรักษ์เขตต์

praepim@yahoo.com

ที่มา: กฎหมายข้างตัว เดลินิวส์ออนไลน์ วันเสาร์ ที่ 07 พฤษภาคม 2554