รีไฟแนนซ์บ้านก่อนดอกเบี้ยขึ้นปีหน้า (2553)

รีไฟแนนซ์บ้านก่อนสิ้นปี 2552 ดีจริงหรือ...?

สัญญาณทางเศรษฐกิจที่เริ่มดีขึ้น อาจเป็นผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ แต่สิ่งที่จะตามมาหลังจากทุกอย่างเริ่มดีขึ้น ก็คือ อัตราดอกเบี้ยที่จะเพิ่มสูงขึ้น และหากแบงก์ชาติมีการประกาศปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายขึ้น แน่นอนว่าดอกเบี้ยเงินกู้ก็ต้องเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

ผลกระทบก็จะมาถึงคนผ่อนบ้านที่เลยระยะโปรโมชั่นดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี 5 ปีไปแล้ว ซึ่งผลกระทบจะชัดเจนมากสำหรับคนที่ยังเหลือยอดเงินต้นค่อนข้างสูง เพราะค่างวดในแต่ละเดือนที่จ่ายไปเกือบจะถูกตัดไปเป็นดอกเบี้ยหมด การรีไฟแนนซ์ที่ไม่เพียงได้ดอกเบี้ยที่ต่ำลง ยังช่วยขยายเวลาชำระหนี้และลดภาระค่างวดต่อเดือนให้น้อยลงด้วย จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ

อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำประเภทเงินกู้ที่มีระยะ เวลา หรือเอ็มแอลอาร์เกินครึ่ง เป็นสิ่งแรกที่จูงใจคนผ่อนบ้านโดยเฉพาะพวกที่ต้องเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยลอย ตัว แต่ใช่ว่าเจ้าของบ้านทุกคนที่มีเอกสารหลักฐานครบเหมือนตอนที่ยื่นกู้ซื้อ บ้านครั้งแรกก็สามารถกู้ได้ และคุ้มค่ากับเวลาที่เสียไปในการทำธุรกรรมต่าง ๆ

เพราะนอกจากความยุ่งยากในการจัดเตรียมเอกสารและเวลาในการดำเนินการที่ต้อง เสียไปแล้ว ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นเนื่องจากการรีไฟแนนซ์ก็เป็นสิ่งที่ต้องพิจารณาด้วย

หากจดจำนองกับธนาคารเดิมไม่ถึง 3 ปีแน่นอนว่าจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการไถ่ถอนก่อนกำหนด ซึ่งจะคิดในอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 2-3 ของวงเงินกู้ทั้งหมดหรือหนี้ที่ยังเหลืออยู่หากเกิน 3 ปีเงินส่วนนี้อาจไม่ต้องจ่ายแต่ก็ยังมีค่าใช้จ่ายในการจดจำนองร้อยละ 1 ของวงเงินจดจำนองใหม่ ซึ่งจะไม่ได้สิทธิการลดหย่อนตามมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล

นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมในการจัดการสินเชื่อสำหรับเงินกู้ใหม่เริ่มต้น ตั้งแต่ร้อยละ 0.125-1 ของวงเงินกู้ใหม่ ซึ่งบางธนาคารอาจจัดโปรโมชั่นยกเว้นให้

ส่วนที่ต้องจ่ายอีกแน่ ๆ ก็คือ ค่าประเมินหลักประกันเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2,500 บาท หรือร้อยละ 0.25 ของราคาประเมิน ค่าประกันอัคคีภัยประมาณ 2,000-3,000 บาท ขึ้นอยู่กับมูลค่าบ้าน แม้ประกันอัคคีภัยของเดิมยังไม่หมดอายุก็ต้องทำใหม่หลังจากมีการทำสัญญาเงิน กู้ใหม่ และค่าอากรแสตมป์ร้อยละ 0.05 ของวงเงินกู้ใหม่

และนี่คือปัจจัยที่ทำให้คนที่คิดจะรีไฟแนนซ์บ้านต้องคิดไตร่ตรองให้ดี เพราะคุณอาจได้ดอกเบี้ยถูกอันใหม่ ได้จ่ายค่าผ่อนบ้านแต่ละเดือนน้อยลง แต่ค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียไปในการดำเนินการอาจสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ได้ลด ลงเมื่อคำนวณจากยอดโดยรวมแล้ว

ยิ่งกู้ใหม่ในจำนวนปีที่น้อยลงหรือเหลือยอดเงินต้นน้อย แทนที่การรีไฟแนนซ์จะช่วยให้ภาระต่าง ๆ เบาลง กลับยิ่งเพิ่มค่าใช้จ่ายมากขึ้นกว่าเดิม เพราะอัตราดอกเบี้ยที่จูงใจนั้นมักจะมีเฉพาะในช่วง 3 ปีแรก หรืออย่างมากที่สุดก็คือ 5 ปีเท่านั้น หลังจากนั้นก็ต้องกลับเข้าสู่ภาวะดอกเบี้ยลอยตัวดังเดิม

ไม่เพียงเท่านั้น หากคุณไม่ใช่ลูกหนี้ชั้นดีที่มีระเบียบวินัยในการผ่อนชำระดีเยี่ยม ความพยายามในการแสวงหาดอกเบี้ยบ้านถูกก็อาจจะต้องจบลง เพราะธนาคารแห่งใหม่ที่ดอกเบี้ยต่ำกว่านั้น จะพิจารณาอุปนิสัยในการผ่อนชำระของลูกค้าด้วย โดยอาจดูย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน หรือบางแห่งอาจนานถึง 12 เดือน หากเป็นกรณีนี้การยื่นเรื่องรีไฟแนนซ์ที่สถาบันการเงินเดิมอาจจะพอมีทางเป็น ไปได้มากกว่า

นอกจากจะตัดขั้นตอนการพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระแล้ว ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นก็อาจจะน้อยกว่าการย้ายไปอีกแห่งหนึ่งด้วย ซึ่งบางธนาคารมีการจัดโปรโมชั่นพิเศษสำหรับลูกค้าเดิมที่ต้องการขอเปลี่ยน แปลงอัตราดอกเบี้ย กรณีนี้อาจจะไม่ได้ดอกเบี้ยถูกสมใจแต่ก็เป็นอีกหนทางในการลดภาระค่าใช้จ่าย ในแต่ละเดือนลง ซึ่งส่วนใหญ่ดอกเบี้ยจะคงที่ในช่วง 3 ปีแรกเช่นกัน

ก่อนจะคิดรีไฟแนนซ์บ้าน นอกจากจะต้องตรวจสอบคุณสมบัติของตัวเองแล้ว เงื่อนไขต่าง ๆ ของธนาคาร รวมทั้งค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ก็ต้องคิดให้รอบคอบ เพราะไม่เช่นนั้นอาจได้ไม่คุ้มกับเสีย.


ธนาคาร อัตราดอกเบี้ย วงเงินอนุมัติสูงสุด ระยะเวลา

อาคารสงเคราะห์ ปีที่ 1-3 MRR-2 % ต่อปี 85-95 % ของราคาประเมิน สูงสุด 30 ปี
ปีที่ 4 เป็นต้นไป MRR-0.5 %
ออมสิน ปีแรก 1.25 % ต่อปี ปีที่ 2 MLR-2 % 95 % ของราคาประเมิน สูงสุด 30 ปี
ปีที่ 3 MLR-0.5 %
กรุงศรีอยุธยา ปีที่ 1-2 MLR-2.25 % ต่อปี 90 % ของราคาประเมิน สูงสุด 30 ปี
ปีที่ 3 เป็นต้นไป MLR-1.75 %
ไทยพาณิชย์ ปีแรก 1.74 % ปีที่ 2 เป็นต้นไป MRR-1.50 % 100 % ของหนี้คงค้าง
ถ้าทำประกันชีวิต 6 เดือนแรก 0 %
เดือนที่ 6-ปีที่ 3 MRR-2 %
ปีที่ 4 เป็นต้นไป MRR-1.50 %
ทหารไทย เดือนที่ 1-8 ด/บ 0.88 % ต่อปี 100 % ของหนี้คงค้าง สูงสุด 30 ปี
เดือนที่ 9-12 MLR-2 % ปีที่ 2-3 MLR-1.75 %
ปีที่ 4 เป็นต้นไป MRR-1.50 %

หมายเหตุ (สำหรับปลายปี 2552)
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ MRR = 6.5 % ธนาคารออมสิน MLR = 5.85 %
ธนาคารกรุงศรีอยุธยา MLR = 6.25 % ธนาคารไทยพาณิชย์ MRR = 6.45 % ธนาคารทหารไทย MLR = 6.25 %

ที่มา: เดลินิวส์ออนไลน์ วันเสาร์ ที่ 28 พฤศจิกายน 2552 http://www.dailynews.co.th/newstartpage/index.cfm?page=content&categoryID=494&contentID=34433