'นิติบุคคลบ้านจัดสรร' มี-ไม่มีต่างกันอย่างไร??

นิติบุคคลบ้านจัดสรร สำหรับคนที่สร้างบ้านอยู่เองอาจจะไม่คุ้นเคย แต่กับคนซื้อบ้านจัดสรร วันหนึ่งจะต้องคุ้นเคยกับคำนี้แบบเลี่ยงไม่ได้

ข้อดีในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร คือ
1) รับโอนทรัพย์สินและสาธารณูปโภคในโครงการจากผู้ประกอบการมาเป็นของลูกบ้านทุก ๆ คน เช่น ที่ดินที่เป็นถนน ทางเท้า สวนพักผ่อน สนามเด็กเล่น

2) ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนทรัพย์สินและภาษีอากร ทั้งในส่วนที่กรมที่ดินเรียกเก็บ หรือภาษีบำรุงท้องที่ประจำปี รวมทั้งภาษีมูลค่าเพิ่มจากกรมสรรพากร

3) ลูกบ้านทุกรายในโครงการมีส่วนร่วมในการบริหารงานหมู่บ้าน เริ่มตั้งแต่ออกกฎระเบียบที่ใช้ในชุมชน การออกสิทธิออกเสียงคัดค้าน หรือการให้ความเห็นชอบในที่ประชุมใหญ่ รวมทั้งการแต่งตั้งสมาชิกคนหนึ่งคนใดเป็นคณะกรรมการบริหารงานนิติบุคคลหมู่ บ้านจัดสรร 4) ปัญหาความเดือดร้อนรำคาญจะได้รับการแก้ไขให้ลดน้อยลงไป เนื่องจากคณะกรรมการหมู่บ้านมีอำนาจหน้าที่ถูกต้องตามกฎหมาย 5) ถนนหนทาง ไฟฟ้า ประปา รวมทั้งบริการสาธารณะที่ชำรุดทรุดโทรม จะมีงบประมาณในการปรับปรุงซ่อมแซม

6) มีกฎระเบียบชุมชนเป็นของตนเอง ซึ่งเรียกว่าข้อบังคับของหมู่บ้าน 7) สร้างความเป็นธรรมและพิทักษ์ความสะอาด ความปลอดภัยให้กับชุมชนได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น 8)มูลค่าทรัพย์สินจะทวีเพิ่มขึ้นในระยะยาว 9) คุณภาพชีวิตจะสดใส คือประโยชน์ที่ลูกบ้านได้รับภายหลังจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว

หากไม่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีข้อเสีย คือ 1) คณะกรรมการหมู่บ้านไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ในการจัดระเบียบชุมชนของตนเอง เนื่องจากไม่ได้จัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร 2) คณะกรรมการหมู่บ้านไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ในการยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องร้องแทนสมาชิกในกรณีที่มีผลกระทบ สิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกภายในหมู่บ้าน

3) การเรียกเก็บค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากลูกบ้าน จะไม่ได้รับความร่วมมือ ทำให้เกิดปัญหาขาดงบประมาณในการบริหารงานหมู่บ้าน 4) ไม่มีงบประมาณใน การซ่อมแซม บำรุงรักษา ถนนหนทาง ไฟฟ้า ประปา รวมทั้งการบริการสาธารณะต่าง ๆ ที่ชำรุดทรุดโทรม 5) มูลค่าทรัพย์สินภายในหมู่บ้านจะลดลง เนื่องจากสภาพแวดล้อมภายในหมู่บ้านไม่ได้รับการดูแลรักษา

6) ผู้ประกอบการ โอนทรัพย์สินที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้กับหน่วยงานราชการ เพื่อให้เป็นสาธารณประ โยชน์ทำให้ไม่สามารถควบคุมระบบรักษาความปลอดภัยภายในหมู่บ้านได้ เพราะเป็นพื้นที่สาธารณะ บุคคลทั่วไปสามารถผ่านเข้าออกได้ หรือใช้เป็นทางสัญจรได้ ทำให้ถนนหนทางชำรุดทรุดโทรม

7) ปัญหาความเดือดร้อนของสมาชิกจะไม่ได้รับการแก้ไข เนื่องจากคณะกรรมการหมู่บ้านไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย 8) พื้นที่ส่วนกลางสกปรก ไม่มีผู้ควบคุมดูแล รวมทั้งไม่มีงบประมาณในการจัดจ้างพนักงานรักษาความสะอาด 9) เกิดปัญหาการบุกรุกพื้นที่ส่วนกลางมาเป็นพื้นที่ส่วนตัว ปัญหาสัตว์เลี้ยงต่าง ๆ ซึ่งหลาย ๆ หมู่บ้านไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้ เนื่องจากไม่มีระเบียบควบคุมไว้อย่างชัดเจน.

ดินสอพอง
lawofrealty@gmail.com

ที่มา: คอลัมน์ กฎหมายรอบรั้ว เดลินิวส์ออนไลน์ วันเสาร์ ที่ 24 เมษายน 2553